マンションQ&A

管理会社から修繕工事の見積をもらったが、これって適正価格?ひょっとして高くない?

・すべてはありませんが、リベートやバック・マージン分が高くて当たり前です。

・適正価格を求めるには。

1.設備関係費用は本来、マンションの規模、設備、仕様などに応じて様々であり、単純な判断はできませんが、具体的には、他の専門施工業者が引き受けてくれる金額かどうかが決め手です。従って、工事費用の見積を取得しないと本当の値段は分からないと言えます。

そのため、設備関係工事金額の妥当性判断は次のように行います。

 

(1)工事を請け負う施工会社の決定は、建築コンサルタントや管理会社を経由せず、管理組合理事長が工事見積りを施工会社から直接徴収することにより、2~3割程度の削減は可能になります。

 

(2)工事見積りを、建築コンサルタント及び管理会社に依頼すると、談合によりコンサルタント及び管理会社へのバック・マージンが工事費に確実に上乗せされる懸念があります。

大規模修繕工事金額は多額になりますので、上乗せされるバック・マージン額も相当多額になり、全て区分所有者の負担に跳ね返ります。

従って、工事金額妥当性の判断は、同一仕様による見積依頼書を管理組合理事長が複数の工事施工会社から、直接徴収するのが基本になります。

通常、設備関係工事の見積り依頼は、次の3つに大別して行います。

しかしながら、建築コンサルタントや工事施工会社に対する見積依頼等は、かなり専門的な業務であり、管理組合の役員様のみでは、時間的にも困難と考えられ、管理組合運営コンサルタントに依頼することも賢明な選択肢となります。

なお、マンション修繕工事の積算に関する書籍が多数あり、管理会社から提出された見積書の単価と比較検討することができます。

 

次の1冊を管理組合に常備されるのも選択肢と考えます。

●書籍名:「マンション修繕費用」、編集者:「大規模修繕単価研究会」、発行:「財団法人経済調査会」

2.12~13年間隔の大規模修繕工事、25年~30年に一度の立体駐車場工事等

先ず、工事の修繕設計、工事仕様書、設計見積、工事監理等を行う建築コンサルタントの公募を行い、見積り合わせ方式で建設コンサルタントを選定します。

この場合、管理会社の建設コンサルタントに依頼することは厳禁です。談合とバック・リベートの温床です。

管理会社の建築コンサルタントは、しばしば「報酬は無料で行います。」と申しますが、その結果は、上乗せした工事費から多額のバック・リベートを受け取ることになり、工事費が20~30%割高となる懸念があります。

古来、「タダ程高いものはない。」と言われる所以です。

 

次に、建設コンサルタントが作成した工事仕様書により、複数の施工会社より工事金額見積書を徴収し、見積り合わせ方式等で工事施工会社を選定致します。

管理会社が推薦する工事施工会社を無条件で選定することは厳に避けなければなりません。

大規模修繕工事費は、代表的な工事施工会社の場合でも通常20~30%の開きがあります。

3.エレベーター等大メーカー製品の更新工事で建築コンサルタントによる設計仕様書が不要な工事

これらの更新工事は、金額的に多額になりますが、管理組合が自らメーカー側の説明を受け、製品を選択することが可能な工事です。

複数のメーカーから競争入札方式で見積書を徴収すれば、競争原理が働くことにより、更新工事費の妥当性判断が極めて適切に行えます。

この場合、管理会社が管理組合に代わって見積依頼をすること(代行発注と言います。)は厳禁です。談合とバック・リベートの温床となります。

 

(3)水道メーター・ガスメーター等比較的金額が少額で、精密な仕様書が必要でない工事 先ず、管理会社が工事業者の見積書を添付して、耐用年数が経過しており、更新工事が必要との提案が管理組合理事会に行われます。

この場合は、その見積書と同一仕様の見積書を別の複数の工事業者から徴収し、金額の比較を行います。

競争原理が働いているので、通常、少なくとも20~30%以上価額の削減の可能性があります。

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ご挨拶

代表取締役 柳田基浩

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