~私の人生十ヶ条を人生初めて書いてみました~

【第一条】幸運に恵まれていることに感謝し続けること
【第二条】幸せを幸せとして感じ続けること
【第三条】人が大切にしていることを大切に思うこと
【第四条】必要とされる存在であり続けること
【第五条】名も無き、誉無き、賞賛無き貢献をすること
【第六条】ピンチもチャンスもミンチにして喰ったもん勝ち!
【第七条】親より先に死なない、親と子に恥辱を受けさせない
【第八条】お金に左右されない程度のお金を手に入れること
【第九条】人生に生き甲斐を、仕事に働き甲斐を、家族に笑顔を!
【第十条】最期には“あ~~~いい人生やった!”と、魂から叫ぶこと

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京都市マンション管理セミナーの講師

京都市マンション管理セミナーで講師を務めます。

「マンションの管理コストを適正化し、資産価値を高める戦略とは」

平成26年2月22日(土)
午後1時30分~午後4時50分
本能寺文化会館5階
京都市中京区御池寺町東入ル(京都市役所前)

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お気軽にメッセージをください。

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セミナーの御礼状

先日、マンション管理に関するセミナー講師を務めさせて頂いた、その開催主催者様よりお礼のお手紙を頂戴いたしました\( ^o^ )/

セミナーの御礼状

来年2月も京都市さん主催のマンションセミナーで講師の予定となっております。

精一杯、頑張らせて頂きます!!

 

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マンションのスラム化が着々と進んでいます。

マンションがスラム化へと進む原因として考えられるのは。。。

建物の高経年化・居住者の高齢化・日常又は計画的な手入れ不足・建物の老朽化劣化を放置している、修繕積立金不足・・・etc

結局、管理組合運営が適切に機能していないから、マンションが荒廃しスラム化していくのではと考えられます。

 

このような問題を防ごうと、行政も対策に乗り出しています。

京都市では平成23年度に京都市高経年マンション実態調査を実施し高経年マンションの対策を講じています。

建物の経年劣化や居住者の高齢化,居室の賃貸化などマンションの管理運営に支障が生じやすい「高経年マンション」の実態の把握と分析を行うことで,本市の分譲マンション管理支援施策の効果的な実施と新たな施策の検討に資することを目的とする。
(高経年マンションとは・・・建築後30年以上を経過した分譲マンション)

このような目的で、管理組合運営に問題を抱えているマンション管理組合を「要支援マンション」に指定し、マンション管理士や専門家を派遣しサポートを行ってくそうです。

ちなみに、京都市内で建物に深刻な劣化症状が複数個所に認められるマンション及び修繕だけなく建替え等も視野に入れた検討が必要と認められるマンションが47棟だそうです。

行政のこういった取り組みを評価すると共に、官民一体となってマンションのスラム化を食い止めなければならないと思います。

私たちの行動が、この問題解決の一助になれば幸いです。

 

 

 

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今後、マンションも資産格差が拡大するのか?!

昨日、とてつもなく綺麗なマンションさんにお伺いしてきました。

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驚いたのが(@_@)

この夏の時期にマンションの廊下、階段、天井、何処を探してもクモの巣がひとつも無かったことに仰天しました!!

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それにホコリの溜まりやすい、廊下の照明器具の上、消防設備のボックスの上、一切ホコリもありませんでした。

これだけお掃除が行届いているマンション、ホント初めて見ました。

ちなみに、このマンションは最寄駅から徒歩11分程度、竣工後10年そこそこ、決して便利な駅前にそびえる好立地、好条件を兼備えたマンションではありませんが、現在の売買の取引相場は分譲時の価格に比べて少しだけ下がっている程度だそうです。

日頃からの管理組合、理事長をはじめ役員様のご努力が並大抵でないことがうかがい知れます。

 

少し不思議に思ったのですが、これだけしっかり管理運営されておられるにも関わらず、この管理組合さんは弊社に管理品質向上と管理コスト削減のコンサルティング業務を委託されました。

当然、私達はコンサルタントとしてマンション管理の品質を高め、20%以上のコスト削減を実現できるようご支援をさせて頂き、当マンションはよりいっそう素晴らしいマンションになるよう全力でお手伝いさせて頂きます。

 

実際に支援業務が開始した昨日、ふと思ったことが、ここ数年、テレビのニュースや新聞等、巷でよく言われている「社会における資産格差の広がり」の問題を思い出し、この問題と同様「マンションにおいても資産格差の広がり」が顕著に表れてくるのではないかと思いました。

すなわち、「お金持ちの人は益々お金持ちになり」、「貧しい人はどんどん貧しくなる」と同じように「いいマンションは益々良くなる」一方で「よくないマンションはひたすら良くならない」の現象が生じるのではないかと思います。

 

ようするに、同じ地域にあるマンションでも、例えとなり近所に隣接するマンションでも、マンションの管理運営、すなわちマネジメントの良し悪しで、資産価値を維持し続ける「勝ち組マンション」と分譲価格の1/3・1/5・1/10と資産価値が下がり続ける「負け組マンション」に分かれ、今後、更にこの格差は広がり続けるのではないかと思った次第であります。

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不動産と相続に関する遺産分割について。

マンションの管理組合さんに対するコンサルと不動産コンサルティングの業務が多いのですが、このような業務を執り行うことも多々あります。

 
 とある事例から、、、

両親が残してくれた二つの不動産の相続をめぐって、兄弟姉妹の四人がモメにモメ、ハチャメチャ状態 

 
そもそも、両親は一つの不動産は長男が相続し、もう一つの不動産を残りの三人で分けることを希望していたような?・・・(遺言書が無いので)
ところが案の定、このことについてお一人が納得できないと言うところからこの話は始まります。
今年の始め、4人の相続人全員が集まり、小職を含め5人で第一回遺産分割協議検討会を実施いたしました。

 
遺産分割協議案作成の為の話し合いが静かに始まりましたが、、、、
途中より少しずつ話し合いが不吉な方向へと進み、挙げ句の果てには大声や罵声が飛び交う中、これといった成果を得られること無くこの日の検討会は終了いたしました。

 
全員で話し合いを持っても同じ結果になると推測できるので、個別に面談を試み、お一人お一人との面談を通して各々の問題点を明らかにしていききました。

 
お話をお一人おひとりしっかり聞き取りをし、お陰様で4人分纏めて230年分の人生の話を聞かされたような気がしました。
やはり、話を聞くばっかりで大変疲れましたが、なんとか合意に至る落しどころが見つかり、そのポイントを中心に分割協議書(案)を作成に取り掛りました。

 
そして、第二回遺産分割協議検討会を開催したところ、4人さんとも小職の話をよくお聞きになり、小職の提案(守秘義務により公開不可)に賛同して頂きました。

 
あとは遺産分割協議書(案)通りに実行した結果、円満解決となり、すべての業務が終了した後、4人様全員がアンケートを提出してくださいました。(岡本達彦氏の「A4」1枚アンケートを使用しています)

そのアンケート内容が

・相続に関する法律の知識がなかった為、少しでもいろいろな内容を知り、その上で相続問題を進めたかった。 ⇒ 柳田様には大変お世話になり、ありがとうございました。いつも冷静に私の話を聞いて下さり、疑問にも丁寧に答えて頂きました。心より感謝しております。
中山様・屋形町4名分(加工)-2

 

・現金よりも不動産の部分が多かったので、その分配について悩んでいた。 ⇒ 不動産の速やかな売却、そして兄弟の仲を上手くとり持っていただき、スピーディに解決して頂きました。
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・兄弟間でのトラブル、円満解決で悩んでいた。 ⇒ 迅速に動いて頂き誠に感謝しております。
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・妹、弟、4人の考えの食い違いで悩んでいた。 ⇒ 申し分ありませんでした。ありがとうございました。
中山様・屋形町4名分(加工)-1

 

コメント

「相続」が「争続」に発展することが多々あります。
両親が汗水流し築き上げた財産で、次の世代がその財産の分配について不満が沸き起こり、感情を向きだしにし、争い、紛糾し、衝突していくことは非常に悲しいことだと思います。

 
今回の事案では、相続財産を4人の合意によって分割に至りましたが、兄弟姉妹4人の仲まで分割されなかったことが何よりの成果だと思います。

 
この事案にも見うけられるように、「相続」が「争続」になる原因は相続対策の事前準備の欠如だと思います。

 
相続の事前準備では、親と兄弟姉妹の親族全員で遺産の分割について話し合いをしておくことや、なにより「遺言」(効力を有する)を作成しておくことが必要不可欠です。
この「遺言」さえ準備していれば、この事案のようにハチャメチャにもめることは回避できたものと改めて思い知らされました。
以 上

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マンションの資産価値を高めるための動画CM

京都市右京区の西院近辺に設置されてる

何台かの自動販売機にTVモニターが備え付けてあり

そこでこの動画が毎日流れているそうです。


「マンションの資産価値を高めるPR動画」

私自身、自動販売機での実物を見ていないので何とも言えませんが・・・
もし、見かけたら、宜しくお願いします。

 

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マンション管理組合・役員のなり手不足は大問題!

最近、多くのマンションでは管理組合の役員のなり手不足が深刻な問題となっております。

その理由として考えられるのが・・・

・居住者の高齢化
・病気や看病、それに介護
・無関心
・子育て中
・仕事が忙しい等

少なからずのマンションでは管理規約で輪番制を採用し、役員を選出しているところがあります。

しかしながら、いまだに慣例や慣習にならって、管理組合事態に明確な基準を持たないまま、現役員さんたちが次期役員を選出していくので、なにかと右往左往することが多いようです。

たとえば、とある、無関心な人に、役が回ってきたとしても、何かしらの理由をつけて、こう言います。

『実は、私は○○○○の理由で、次期役員を辞退します!』と

何かと、もっともらしい理由をつけて、役員を拒否してきます。

中には、理事長が次期役員候補の内容を伝えるため電話を掛けた時に、『なぜ、電話番号をし知っている?個人情報を勝手に使用するとは、理事長の職権濫用ではないか!』等、訳のわからない言いがかりを付けてくる人もいます。

ホント、自分たちのマンションを少しでも良くしようと、愚直に行動してきた理事長にしてみればとてもショックで、頭をかかえておられました・・・

こんな問題が続くようじゃ、なおさら理事長職を含む役員に就くことを、マンション住人達は敬遠するのではと心配が絶えません。

では、このような場合、どのような対処をすればいいのでしょう。

私たちが思いますのに、そもそも、辞退とは??? 

この辞退が、問題だと考えています。

WEB上のgoo辞書で調べてみました。

『勧められたことを遠慮して断ること。また、自分の既得の地位・権利などを遠慮して放棄すること』と書かれています。

要するに、例えを言えば、とあるデパートで感謝祭が催しされ、その抽選会で1等賞のハワイ旅行が当たった時に、私は○○の理由でこの当選をお断りすることを、辞退するというのではないでしょうか。

すなわち、マンションの区分所有者が規約や細則の定めに従い、役員に就くことは決して勧められていることでもなく、既得の地位や権利などではありません!

マンションの区分所有者にとって、役員に就くことは当然の義務なんです!!!

なにより、マンションの区分所有者になった時から、規約及び細則の定めに従い役員にならなければならない、義務があるのです。

マンションの区分所有者になった時点から、マンションに係る固定資産税を納める義務を負うのと同じことです。

言い換えれば、役員を辞退するということは、役所の固定資産税課に行って税金の納付義務を「私は○○の理由で辞退ます」と言っているのと同じです。

もし、固定資産税の納付義務が辞退できる理由があれば、是非ともお教え願いたいものです。

では、結論として申し上げますと。

平等原則から、マンションの区分所有者は誰なと、規約や細則にのっとり役員を務めなければなりません。

しかし、高齢、病気、介護、看病等、やむを得ない事情がある場合は、理事会の承認を得るなどの一定のルールを作成し、それに従って免除する旨を明記しておくことが必要です。

ほかにも、「第三者に賃貸し中で、遠方で暮しているので役員を辞退したい」、「仕事上の理由で役員にはなれない」等の場合で、義務を果たすことが出来ない時は、悪い言い方かもしれませんが、役員免除を希望する方には「反則金」として、○万円の特別管理費を支払っていただく内容を加えておくなど。

これらの内容を一定のルールとして取りまとめ、『役員選出に関する細則』を作成し定めておくべきでしょう。

ようするに、規約と細則をキチンと設定しておくことがとても重要です!

マンションの管理組合の理事長をはじめ役員の方が、トラブルを抱えたまま、いくら悩み込んでいても、行動も起こさなければ、ただ時間が過ぎるだけで、何一つ問題も解決されません!
また、行動をとるとしても、ただやみ雲に動いても時間と労力の無駄になりかねません。

リライフ・コンサルティングではマンション管理組合様が抱えている役員のなり手不足の問題をはじめ、マンションで起こるあらゆる問題を整理整頓し、規約、細則の設定及び変更又は廃止のご提案とご支援を、スピーディーに執り行っております。
数多くご支援させて頂いた多くの管理組合様にとっては時間の節約になり、悩みからの解放と圧倒的な労力の軽減に繋がったことで大変喜ばれております。

管理組合様に対する豊富な支援実績がありますので、お気軽にお問い合わせください。

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今年、初セミナーは宅建の講師!

早いもので、お正月気分も既にすっ飛んで
一月も半分が過ぎ、仕事の業務も
ほぼ通常通りに動きだしたと思います。
さて、今週、土・日は大阪で今年初セミナーです。
セミナーと言うよりも、講師を仰せつかっております。
宅地建物取引主任者の実務講習です。
いわゆる、宅建の資格試験に見事合格された方々で
実務経験が無い方を対象にした、二日間の講習です。
ボク自身は、この二日間で5教科(約300分)を受け持つことになっておりますので(@Д@;
前日から大阪の会場近くのホテルに陣取って
すたこらさっさと、5教科分の準備に取り掛かろうと思っております。
ちなみに、、、予約したホテルは大浴場付き(^O^)/
せっかく、二日間、参加される受講生の皆様に少しでもお役に立てるよう
がんばります!!!
$「分譲マンションの管理費の見直しと管理品質の向上を追求する」・マンション管理士柳田のブログ

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新年、明けましておめでとうございます!

2013年・謹賀新年

本年もよろしくお願い申し上げます(^-^)/

お正月、皆様におかれましては、いかがお過しでしたでしょうか。
私のお正月は殆んど寝正月状態です。
本を読んだり、今年の抱負を考えたり、資料に目を通したり・・・
まったく、体を動かすことなく過ごしております。
(体重の増加が非常に心配です) (;^_^A)

昨日、今年の初仕事で、マンション管理組合さんの現場に、お伺いさせて頂きました(^.^)

専門委員会&理事会の開催と運営支援業務をさせて頂きました。
長時間にわたり、役員&委員の皆さま、大変お疲れさまでしたm(_ _)m

さて、今年はマンションに関し管理組合様や区分所有者様にとって

有意義でお役にたつ情報をどしどし掲載させていただきたく存じます。

どうぞ、宜しくお願い申し上げます。

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