マンションQ&A

管理費等の滞納問題についての対処方法は

A. マンションは所有者全員が管理に係る経費を負担することによって、良好な住環境が成り立っています。そしてマンション使用状況に関係なく所有している間は、管理費・修繕積立金、各種の使用料(以下「管理費等」という。)を期限内に必ず納めなければなりません。管理組合が取り組むべき管理費等の滞納対策としては、予防策を考え、初期の段階から対応にあたることが大切です。

解説

 管理費等の滞納は、運営の財産基盤を揺るがす事態を引き起こし、きちんと支払っている区分所有者の義務意識にも影響を与えかねません。同じマンションに住む者同士で管理費等の返済を督促することはしたくないという事情を優先してしまうと、区分所有者間の不公平を生み出すことにもなります。理事会が中心となって、淡々と対処できるようあらかじめ手順を決めておきましょう。2004年4月に管理費の時効を5年とする最高裁判決が下されたので、長期間にわたって管理費等の滞納がある場合、早急に回収するための対策が必要となります。

ポイントその1

◎ 管理費等の滞納を予防するために(予防的対策)

1  管理費等に対する理解を求める

 管理費等は管理会社へ支払う費用ではなく、自分たちのマンションの維持管理のために必要な費用だということを区分所有者に理解してもらう努力しましょう。
2  徴収方法
 なるべく区分所有者の時間的負担や手間を避け、確実に徴収するため自動振替により管理費等の徴収をすることが望ましい。
3  早めの対処
 管理費等の滞納額が多額になると、ますます支払いが困難となります。滞納額が発生した1~2ヶ月目から、早めに対処をしていきましょう。
4  間接的強制
 管理費等の滞納者には、遅延損害金を付加するなど、対処方法やその手順をあらかじめ管理規約に規定することで、滞納者に対する抑止力になります。(管理費等を滞納したら、自分が不利益になることをあらかじめ知っておくと、事前の防止策となる。)
◎ 管理費等の督促手順
支払締切日からの経過日 処理方法
0日 支払締切日 全員口座振替
10日 口座振替不能通知 振替不能者に口座振替不能のお知らせを配布、口頭催促
40日 文書催告 滞納者に管理費等の支払催促書を発送
90日 内容証明の発送 内容証明郵便を発送する。 内容証明には、連絡を行うこと、連絡がない場合は駐車場使用禁止、法的措置に移行することを記載
120日 駐車場等の使用禁止 内容証明にしたがって駐車場等の使用禁止措置をとる。駐車場の使用禁止措置開始の通知には、さらに支払いがなければ、法的措置に移行することを記載
180日 法的措置の実施 ・ 支払督促の申し立て
・ 小額訴訟
・ 通常訴訟

ポイントその2

◎ 管理費等の滞納が発生した場合(事後的対策)

1  面談

 管理費等の滞納が発生すると、「管理費等の督促手順」に従って対処します。ただし、手順にはありませんが、文書催告や内容証明の発送前後に、一度は滞納者へ連絡を取り面談をすると効果的である場合があります。その際、注意していただきたいことは次の通りです。

2  面談の注意点

      面談は複数の理事で行う。ただし、あまり大勢で面談を行うと滞納者に対し圧迫感を与えるので配慮が必要。役員の数は、2名程度にすること。

      感情的、威圧的にならないように最大限注意する。

      返済計画は状況によって無理にならないように。しかし、安易な妥協や約束は禁物。

      面談の結果は記録として文書にし、滞納者から署名をもらっておくことで、滞納管理費の時効中断の効力が発生する。

3  内容証明郵便の発送

 内容証明郵便とは、差出人(管理組合)からの申し出により、相手方に郵送した文書の内容を郵便局で証明してもらうものです。法的手段に訴える前に行う有効な対策と考えてください。

管理費支払い催告書

貴殿の区分所有する○○マンション501号室管理費について、再三の請求にもかかわらず未だお支払を頂いておりません。

○○マンション管理規約により貴殿は管理組合に対し管理費等の納入義務を負っています。よって、平成22年3月31日までに、貴殿の平成22年2月末現在の管理費未払額合計80,000円(平成21年9月から平成22年2月分)の金額をお支払いいただきたく催告いたします。

 期限までにお支払も弁済計画の連絡もない場合は、法的処置を講ずる準備もあることを申し添えます。

平成22年3月1日

○○県○○市中央区○○1-1

○○管理組合 理事長 ○○ ○○

○○県○○市中央区○○1-1-501

○○ ○○殿

4  支払督促の申し立て

 管理組合にとっては、少ない費用で時間をかけずに法的督促ができ、債務名義の取得と強制執行ができる制度です。支払督促の申し立ての手続きは、管轄の簡易裁判所で行いますが、手続きも難しくないので、管理費等の滞納には活用しやすいという特徴があります。
支払督促書式ダウンロード (検索ページで支払督促書式と検索すると出てきます。) http://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/syosiki/siharai_tokusoku/index.html

5  小額訴訟

 小額訴訟は、原則として1回の期日で審理を終え、判決が言い渡される簡易・迅速な裁判手続きです。60万円以下の金銭問題を取り扱っており、訴訟費用も定額となるので管理費等の滞納には活用しやすい制度です。

6  通常訴訟

 滞納管理費等の請求額が140万円を超えない場合は簡易裁判所、140万円を超える場合は地方裁判所に提訴します。

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ご挨拶

代表取締役 柳田基浩

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「ちょっとした工夫で、分譲マンションの資産価値は必ず上げられます!」をモットーに住人のためになる管理組合運営をご支援(コンサルティング)しています。
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