マンションQ&A

管理規約を改正するときの注意点は

A. 新築マンションの販売業者や管理会社が作成した最初の管理規約を原始規約と言います。この原始規約には、一部の区分所有者や管理会社にとって好都合な条項が含まれていることが多く、管理組合の実態に合っていない場合もあります。管理規約の改正は、総会で4分の3以上の賛成で可能です。不公正な部分を直し、各マンションの実情に合わせて改正しましょう。また、一度改正した管理規約も、変化するマンションの実態に合わせ、時期が来たら再度変更する必要があります。

解説

 管理規約は、マンションを円滑に管理運営するために必要な基本的な事項が定められており、マンション管理の最高自治規範となっています。自分たちのマンションのルールブックなので、実態に合わなくなったと判断されれば、すぐにでも改正を検討することも必要があります。
ポイント

1  不利な条項がないかチェック

 管理組合にとって不利な条項が含まれているかどうかは、管理規約を作成したことがない人にとっては、難しいかもしれません。その場合は、まず標準管理規約と比較・検討できる対照表を作成して、矛盾点がないかチェックします。

2  規約改正の作業に当たるのは

 管理規約の見直し作業については、かなりの時間と労力を費やすので、理事会とは別組織となる専門委員会の設置を検討することが望ましいです。理事会の業務は、建物の管理の状況、会計の確認、管理会社との問題解決などたくさんありますので、専門的に取り扱うことができる専門委員会の設置が有効です。

3  規約改正のときは、専門家の手助けも有効

 管理規約は、区分所有法(集会決議成立要件等一部の時効について法の規定に反する規約を定めると無効になる「強行規定」)やその他民法などに違反しないように作成しなければならないポイントがあります。それを配慮しながら規約を作成するのは大変な時間と労力が必要となりますので、全国にある前管連加盟団体に相談してください。  前管連加盟団体では、管理組合の立場に立ち、管理組合のご相談に乗っています。

4  規約改正には、4分の3以上の賛成が必要

 管理規約を改正するには、総会での特別決議が必要です。総会での特別決議の要件として、区分所有者総数及び議決権総数の各4分の3以上の賛成が必要となります。

チェックポイントその1  区分所有権と議決権

 通常総会の決議は、議決件数の過半数で行われます。  しかし、規約改正など特別決議の決議は、議決件数の他、区分所有者数でも4分の3以上の多数が必要です。区分所有者数は、区分所有者の頭数、つまり1人で2戸の部屋を所有していた場合は、1つとカウントされます。議決件数は規約で定められていますが、通常、面積比か、面積の差があまりないファミリータイプのマンションでは、1住戸につき1議決権と定められていることが多いようです。  重要な問題について、たくさんの住戸を持っている人の思い通りに運営されることのないようにする配所です。

チェックポイントその2  全管連版 標準管理規約

 NPO法人全国マンション管理組合連合会が作成した「全管連 標準管理規約」は、誰にでも読みやすく、理解しやすくすることをモットーに編集しております。また、管理組合がこうあってほしいという考え方を導入し、国交省の標準管理規約と違ったできあがりとなっています。  たとえば、定義の項目を増やしたこと、共用部分の対象をできるだけ多く掲げたこと、買占め等の予防措置、承継人の義務などを定めたほか、管理組合の主体性を明確にし、履歴情報の管理を明確にするほかに、さらに復旧・再生等について規約化しています。  また、細則として「集会所使用細則」「ペット飼育細則」「専有部分改修工事施工細則」を作成いたしました。  このようなNPO全管連版標準管理規則を、多くの管理組合・区分所有者のみなさまにそれぞれのマンションの規約の見直し改正に是非役立てていただきたいと思います。  また、マンション管理に関わる多くの方々に活用と普及にご利用いただければと思います。 <全管連 標準管理規約 まえがき>より

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代表取締役 柳田基浩

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