マンションQ&A

マンションの大規模修繕工事とは

 紫外線や風雨等、厳しい自然環境にさらされている建築物は、年数の経過とともに劣化が進行します。当然これはマンションにも該当し、劣化(老朽化)を避けて通ることはできません。劣化した箇所をそのまま放置すれば、住環境に悪影響を及ぼし、マンションの性能や資産価値もだんだん低下していきます。そこで建物の状態に応じて計画的な修繕工事が必要となります。

解説

 マンションの各部位の耐用年数や修繕周期をもとに、まとめて工事を実施するのが大規模修繕工事です。おおむね10~15年程度を周期として行われます。適正な長期修繕計画のもとに行うが望ましいですが、管理組合としては、仮に長期修繕計画がなくてもやらなければなりません。

ポイント

1  足場やネットをかけて、いろいろな修繕工事をまとめて行う

 足場等の仮説工事費は、総工事費に対し一定の割合を占めますので、足場が必要な工事については、できるだけまとめて行うのが得策だと考えられています。屋上防水工事、外壁工事(タイル張り替え・塗替え)、躯体コンクリート補修工事、バルコニー・共用通路・共用階段の防水・塗装工事、各種設備工事等は、足場を必要とし同時期に実施すると、工事に掛かる費用等が節約でき、経済的で効率的な工事となります。又、雨どいや外壁に貼り付けられた金物類の交換も足場を必要としますから、それらの工事も集約して行います。

2  工事期間が長いので、日常生活に大きな影響を与える

 大規模修繕工事を実施する際は、マンション居住者が日常生活を過ごす中での工事となります。  先ほど述べましたように、工事ではマンションの周囲に足場を架けて、塗料の飛散防止のためにネットを張るので、「洗濯物が指定された日しか干せない」とか、「窓をビニールで覆うのでバルコニーへの出入りができない日」など、いろいろな制限を強いられる期間があります。  そのような影響を最小限に抑えるために、事前に掲示板等で工事の進み具合や洗濯物が干せない日程を詳しく伝える工夫が求められます。特にバルコニー側の工事を最優先し、工事が終わり次第、解体前の完了検査の後、すばやく足場等を撤去していただくよう施工会社と入念に打ち合わせをするなど、住民対策の配慮は欠かせません。

3  多額の費用を必要とするので、経済的負担を強いられる

 大規模修繕工事では多額の費用を必要とします。工事内容によっては、全ての費用を修繕積立金でまかなえないケースもあります。その工事費用の不足分を一時金で徴収使用とすると、区分所有者の負担が重くなり、支払を拒否される場合も出てきます。そうなると、実施すべき工事を延期又は中止に追い込まれる事態も考えられます。こうした一時金の徴収を避けるためには、長期修繕計画に基づいて算出された修繕積立金を積み立てることが望ましいとされています。又、金融機関から融資を検討する場合も、しっかりとした資金計画を立てなければ融資を受けられません。

チェックポイントその1  管理組合が主体となって進める工事方式

 マンションを良好に維持するためには、きちんとした大規模修繕工事を行うことが大切です。一般的には、大規模修繕工事は設計監理方式、責任施工方式が紹介されていますが、管理組合が主体となりコンサルタント・施工会社・材料メーカーと連携しながら自分たちの力で工事をやりきる「管理組合主体方式」が評価されています。  それは自分たちの力で工事をやりきったことによる管理組合の管理能力の向上、工事後の日常管理やその後の計画修繕に対して、管理組合自身がそれらを適切に行うことができるようになるなどの成果が生まれています。

チェックポイントその2  専門家(コンサルタント)に求められるもの

 マンション管理では、専門的な知識を持つ人を活用する機会が増えると思います。ただし、マンション管理の専門家には、相当な実務経験が求められます。  マンション問題は単純なことばかりとは限らず、専門知識のみでは解決しない問題も多いものです。やはり現場に足を運ばないと、わからないこともたくさんあります。  さらに管理組合の建物管理能力を引き上げるためには、最初から答えを与えるのではなく、管理組合自らが判断・決定するための情報だけ提供し、シンプルな管理運営ができるようサポートをお願いしたいものです。

ページトップへ

ご挨拶

代表取締役 柳田基浩

当サイトにお越しいただき誠にありがとうございます。
「ちょっとした工夫で、分譲マンションの資産価値は必ず上げられます!」をモットーに住人のためになる管理組合運営をご支援(コンサルティング)しています。
弊社の目指すところは 『マンションに暮らす住人が、自分たちが暮すマンションを まこと、誇りに思える〝賢い金持ちマンション〟になること!』 これが私のミッションです。
≫ご挨拶 全文

モバイルサイト

リライフ・コンサルティング モバイルサイト

twitterでも随時情報発信中