マンションQ&A

長期修繕計画の見直しは必要か

A.長期修繕計画は、その必要に応じて、いつ、どこで、どこを修繕するのか、そのためにはどのくらいの費用がかかるのか、そしてその費用を各区分所有者がどのように負担するのかを、あらかじめ計画するものです。近年、新築マンションを購入すれば分譲会社から交付されていますが、これはマンションを引き渡す前に作成された一般的なものであり、建物の現状に適応したものではありません。長期修繕計画の実効性を確保するためにも見直しは必要となります。

解説

 マンションのような建築物は、頑丈な建物だから修繕する必要がないと考える人もいますが、時間の経過とともに建物は確実に傷んできます。マンションが建設された立地環境によっては、劣化の進み具合は違うし、同じマンションの階数によっても劣化の進行は変わります。早い段階から修繕計画を作成し、それに基づいて修繕工事を実施することが、マンションの長持ちにつながります。そのための客観的な資料として必要なのが長期修繕計画です。

ポイント

1  長期修繕計画には、建物の調査・診断が欠かせない

 長期修繕計画の作成は、管理組合が自らの手で取り掛かりましょう。ただし、マンションの建物の劣化状況を把握しないと、確かな修繕時期や修繕箇所がわかりません。適切な長期修繕計画を作成するには、建物の現状を調査・診断しなければなりません。

2  建物の調査・診断

 長期修繕計画の作成をマンションの専門家へ依頼する管理組合が増えています。管理組合が専門家に求めたい資質は、マンションの劣化のみを調査するだけではなく、診断も含めた業務となるので、劣化状況の的確な判断、劣化の原因と対処方法を指摘する能力などを吟味してから選びましょう。

3  長期修繕計画の内容

      修繕計画期間の設定

      修繕計画項目の設定

      修繕周期の設定

      修繕工事の工法・仕様の設定

      修繕工事費の概算金額の設定

      修繕積立金額の設定

4  長期修繕計画を作成する効果

      修繕工事の必要性を理解する

      修繕積立金の値上げの根拠となる資料

      大規模修繕工事を実施するときに理解と協力が得られる

5  長期修繕計画は5年ごとの見直し

 標準管理規約第32条関係のコメントには、「新築時においては計画期間を30年程度、内容については定期的な(おおむね5年程度ごとに)見直しすることが必要である」と記されています。長期修繕計画は、1年作成すれば良いわけではありません。機会ごとにその時による見直しが必要となります。

6  見直しで必要となる要点

・ 建物・設備の劣化状況に応じた修繕項目と修繕周期の見直し ・ ライフスタイルの変化と、年齢層の変化を取り入れた居住者ニーズ(グレードアップ化)による見直し ・ 物価変動による工事単価の洗い直し、それに伴う修繕積立金の見直し ・ 修繕技術の向上による、最適な修繕方法の見直し

チェックポイント  マンションを長く使い続けるために

 長期修繕計画を作成してなかったせいで、その場しのぎの修繕工事が繰り返され、ついには修繕積立金が底をついたという相談があります。  計画的に修繕工事を進めていかないと、お金はいくらあっても足りません。建物は古くなってくると、それを維持管理するための費用はだんだん上がってきます。そしてマンションは、十分なメンテナンスを行わないと老朽化の進行が早まるし、しっかりとした修繕を繰り返し実行すれば、予想以上に長持ちします。  今後の住宅政策「住生活基本計画」では、住宅の質を向上させ、長く使い続けるために建物の寿命を延ばしていくことが基本となっています。

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ご挨拶

代表取締役 柳田基浩

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