マンションQ&A

管理組合の総会は、何を決めるのか

マンションの管理運営を行うには、区分所有者の合意が必要となります。管理組合の総会は、多様な意識を持つ区分所有者の意見を集める管理組合の最高意思決定機関です。通常総会では「理事会からの事業報告や決算報告」「新年度の事業計画・予算案」などを審議します。管理運営での重要事項となる「規約の制定・変更」「敷地及び共用部分等の変更」「管理組合役員の選任・解任」「共用部分の管理」などについても総会決議を必要とします。

解説

 総会は区分所有者全員が議決権を持ち、多数決によって決議されることが基本となります。つまり管理組合で重要な事を決める手段としては、管理組合の総会決議を得ることは有益なことです。そして決議された事については、区分所有者全員で守ることが標準管理規約で規定されており、たとえ総会で否決の意思を示しても、決議事項には従わなければなりません。

ポイント

1  標準管理規約が規定している総会の議決事項

 標準管理規約第48条には、総会での議決事項は次のとおり定めています。

◎    標準管理規約(単棟型)第4節 総会

(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決議及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実地並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の立替に係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項
 

2  総会への出席率を高める工夫

 管理組合の自立的な運営は、区分所有者全員が参加し、活発な意見交換や十分な審議を行い、的確な意思決定をすることにより成り立つものです。それには区分所有者の意向もくみとりながら、総会に提案する議題を理事会で決めたりするなどして、総会への出席率を高める工夫もしなければなりません。

3  普通決議事項と特別決議事項

 一般的に総会の議案には、出席している組合員の議決権の過半数で決する普通決議事項と4分の3以上や5分の4以上の多数の賛成を必要とする特別決議事項があります。

4  標準管理規則が規定している総会での決議数

 標準管理規約第47条には、総会での決議数は次のとおり定めています。

◎    標準管理規約(単棟型)第4節 総会

(総会の会議及び議事)
第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上予備議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議決権総数の5分の4以上で行う。
 

チェックポイントその1  設立総会では、何を決めるのか?

 マンションで初めての総会のことを設立総会と言います。
普通、最初の人が入居して2~3ヶ月、新築マンションで8割~9割の人が入居(契約)した頃に行われることが通常です。
しかし、中にはいつまでたっても開催されない場合があります。新築マンションに入居して、半年たっても総会が開催されないようでしたら、管理会社に問い合わせてみましょう。
規約については、売買契約のときに一緒に署名をすることによって、効力が発生していることが多いですが、管理組合の代表者である理事等を決めるのは、この設立総会です。早く理事を決めておかないと、何もしないまま(代表者がいないと売主に何も要求できない。)2年のアフターサービスの期間はすぐ来てしまいますし、管理組合のお金が管理会社の思うままに使われているのを長期間放置しておく状態になってしまいます。
 

チェックポイントその2  区分所有者自身が行う設立総会の手順

 新築マンションでは、上記のように管理会社主導で設立総会が開催されることがほとんどです。しかし、管理会社からの働きかけがない場合などは、自分たちで設立総会を開催させるを得ないこともあります。その場合は、

①5分の1の所有者が総会招集する。(区分所有法第34条第5項)
(具体的には、5分の1の氏名を列記した上で、最低
第1号議案 議長選任の件  第2号議案 理事選任の件 の
議案を上げて総会招集通知を発送する。その他管理規約の設定の議案を提案してもよい。)
②総会実施
③議事録作成・保管
 

の順で進んでいきます。この手順がスムーズに進めば自分たちで総会招集することについては難しくありませんが、自分たちで総会招集を実施するということは、専有部分の売れ残りが多くて、過半数以上をまだ分譲会社が所有権を持っているなど、管理組合又は管理会社に何か問題がある場合が多いようです。また、議会招集のための区分所有者名簿が手に入らないなどの問題も多く発生しているようです。

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ご挨拶

代表取締役 柳田基浩

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