マンションQ&A

管理組合は、どのように運営するのか

マンションは区分所有者全員で共同管理することが原則です。しかし、物事を行う度に総会で決議をとっていると労力と時間がかかり、区分所有者にも負担となります。そこで、総会で選出された理事からなる理事会が中心となり、運営を進めています。

解説

 マンションの管理は管理組合が行うものだから、管理組合の運営も管理会社に任せておけば大丈夫だと考える人が増えてくると、管理組合の自立的な運営に支障が出てきます。管理会社は、本来管理組合が行うべき管理業務の委託を受けて仕事を行っているだけです。国土交通省のマンション管理適正化指針には、「マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。」と記されています。マンション管理の主体は管理組合であるということを理解し、それが区分所有者全員の共通の認識になるよう心がけましょう。

ポイント

1  管理組合の運営に関心を

マンションの住環境や資産価値を長く維持するためには、常日頃から管理組合活動に積極的に参加するなど、管理組合の運営に関心を持ち続けることが大切です。自分たちが住んでいるマンションは、自分たちが中心となって管理することが、居住性や快適性を高めることにもなります。

2  管理委託契約と実際行われている仕事内容の検証

実際の管理組合の仕事では、時には専門的な知識が必要となり、区分所有者では対応できない場合もあります。そこで、管理組合はマンションの管理業務の一部又は全部を委託する契約を結んでいます。一般的に新築マンションでは分譲時から管理会社が指定されています。そのため、区分所有者は管理会社の言うままに動かなければならない、または任せておけばすべてうまくいく、と思い込む方が多いようです。しかし、管理会社と管理組合の関係は、あくまでも契約です。管理会社は契約以上のことはしませんし、管理会社が管理組合を指導する立場ではありません。区分所有者になったからには、管理会社との管理委託契約の中身を十分に検討し、契約仕事が実践されているか、適切な対応をとっているか調べ、不適切であれば適切に処理するよう管理会社に要望しましょう。

3  管理会社からの依存体質の脱却

 新築マンションでは、マンション管理の運営に関して、何から何まで全部やってくれる管理会社の存在はありがたいと思います。しかし、常に管理会社の担当者の言われるままコントロールされていくと、だんだんと管理会社に依存する体質へ変わってしまいます。管理会社からの依存体質を早期に抜け出し、管理組合の自立的な運営を図ることが大切です。

4  マンション管理適正化指針

 マンション管理適正化法第3条の管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針を国道交通大臣が定める規定に従って、2001年8月1日に「マンション管理適正化指針」が公表されました。
この指針では、管理の適正化の推進のために留意すべき事項が定められています。内容は、次の6項目になります。
 

◎    マンション管理適正化指針の概要


① マンションの管理の適正化の基本的方向
②  マンションの管理の適正化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
③ マンションの管理の定期性かの推進のためにマンションの区分所有者等が留意すべき基本的事項
④ マンションの管理の適正化の推進のための管理委託に関する基本的事項
⑤ マンション管理士制度の普及と活用について
⑥ 国、地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援
 

チェックポイント  管理組合運営で必要となる合意形成

 マンションにおいては、多くの人たちの合意によって全体の意思が反映していきます。しかし、多様な価値観を持った人たちが、共同で居住・所有・管理を行いながら管理組合としてひとつの意思を形成していくことは、とても難しいことです。そうした状況において、合意形成を適切に進めていくためには、3つの条件を必要とします。

① 居住者間で一定の共通認識(区分所有法・管理規約など)が形成されていること
② 正しい情報が適切に居住者に提供されていること
③ 優れたリーダーシップが発揮されるなどの条件が整うこと
 

 良好なコミュニティは、こうした合意形成のための条件を整え、共通認識の形成や正しい情報を適切に提供していくうえで欠かせない要素となっています。

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ご挨拶

代表取締役 柳田基浩

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「ちょっとした工夫で、分譲マンションの資産価値は必ず上げられます!」をモットーに住人のためになる管理組合運営をご支援(コンサルティング)しています。
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