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2.マンション政策の経緯と現状

(1)国の取組み

マンションが国民の重要な居住形態として定着する過程においては、

国においても、各種の施策を実施してきた。

 

昭和30年代後半、建物を階層的に区分所有する事例が増えたことを受けて、

従来の民法の規定ではその権利関係が適正に規制できなくなったことから、

建物の区 分所有関係を民法から独立して規律するため、

昭和37年に区分所有法が制定され、

区分所有建物の共用部分の管理等のルールが確立された。

 

その後区分所有法は、昭和58年に、

マンションの著しい普及等に伴って発生した新たな権利関係、

管理関係の問題に対処すべく、規約や集会、管理者等の制度についても

規定を拡充する等を主旨とする改正がなされ、

また、平成14年には、建替えの円滑化のために、

建替え決議要件を緩和すること等を主旨とする改正がなされた。

 

マンションストックの数量的な増加により、 マンションの管理をめぐる諸問題が

顕在化したことを踏まえ、適正化法が平成12年に制定され、

マンション管理士制 度、マンション管理業の登録制度、

マンショ ン管理適正化推進センターの規定等が 整備されるとともに、

同法に基づいて国土交 通省が作成した「マンションの管理の適正化に関する指針」

(以下「適正化指針」という。 )においては、

管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するための方向性や必要事項が示された。

 

また、建築後相当年数を経たマンションが急速に増加していくことが見込まれたことから、

その円滑な建替えを推進するため円滑化法が平成14年に制定された。

 

国土交通省は、こうした法律等の趣旨を踏まえ、

各種ガイドラインやマニュアル等の策定、普及啓発に努めてきた。

個々のマンションが管理規約を定める場合の 標準モデルとして、

昭和57年に 「中高層共同住宅標準管理規約」を定め、活用を促してきた。

 

昭和58年には、区分所有法の改正の趣旨に併せて改訂し、

その後、適正化法制定、区分所有法改正及 び円滑化法制定を受け、

平成16年に、管理組合が各マンションの実態に応じて、 管理規約を制定、

変更する際の参考という位置づけとして、

新たに「マンション標 準管理規約」として公表し、

「マンション標準管理規約コメント」とともに、その周知を図ってきたところであり、

平成17年 には、マンションの適正な管理に関する基本的事項についての

標準的な対応を示すため、 「マンション管理標準指針」を 策定した。

 

平成18年に閣議決定された住生活基本計画(全国計画)では、

25年以上の長期修繕計画に基づく 修繕積立金額を設定している

分譲マンション管理組9合の割合を、平成15年度の20%から、

平成27年度には50%とする目標が掲 げられる等、

マンション政策に関する基本的 な施策や指標が位置づけられた。

 

平成 20年には、適正な長期修繕計画に基づいた維持修繕を促進するため、

「長期修繕 計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライ ン及び同コメント」を策定した。

 

改修・建替え等については、円滑化法第4条第1項に基づく

「マンション建替えの円滑化等に関する基本的な方針」に従って 、

国土交通省は、管理組合や専門家の取組みを支援するため、

平成15年に「マンションの建替えに向けた合意形成に関 するマニュアル」 及び

「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」 を、

平成17年に「マンション建替え実務マニュアル」を策定した。

 

さらに、改修の取組みを促進するため、

平成16年に「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」を、

平成19年に「マンション 耐震化マニュアル」を策定した。

また、管理組合が大規模修繕工事等の履歴を登録し、

必要なときに参照できるよ うにすることにより、

適切な長期修繕計画を策定し、修繕工事を実施できるようにする等

管理等のレベルアップを図り、また、インターネットを通じてマンションの管理情報を公開し、

マンション購入希望者に 対して管理情報を提供することで

市場における流通の促進を図ること等を目的として、

マンション履歴システム(マンシ ョンみらいネット)が整備され、その普及が図られている。

 

なお、マンション管理の現状、マンション居住者の意識等については、

マンショ ン総合調査をおおむね5年毎に実施しているところであり、

現在は平成20年度の 調査が行われているところである。

(2)地方公共団体の取組み

大都市圏を中心として、多くのマンションが存在する地方公共団体では、

区分所有者等を支援するための取組みを行っている。

実態把握の取組みとしては、

定期的に域内のマンションの実態を把握するための調査を実施し、

又は、マンションの登録制度を設けている地方公共団体がある。

 

情報提供や苦情相談のための対応としては、

地方公共団体の内外に相談窓口を設置し、

マンション管理士会等の専門家団体と連携して相談会や説明会等を実施しているほか、

ガイドライン、マニュアル等を作成している例がある。

 

また、一部の地方公共団体では、

管理や建替えに関する専門家をアドバイザーとして派遣している。

改修・建替えに対する支援としては、相談窓口の整備等のほか、

耐震診断・耐震 改修・建替え等に対して補助や融資、

利子補 給等の支援を行っている地方公共団体がある。

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ご挨拶

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